買房還是租房：總帳算法、房貸月付金、持有與賣出稅費

第一步：比總帳，不比房價

買房那一欄是：頭期款＋整個貸款期間的本息＋一次性交易成本（契稅、印花稅、登記規費、代書費、仲介費）＋每年持有成本（房屋稅、地價稅、管理費、修繕）。租房那一欄是：租金＋同期的租金漲幅＋沒拿去付頭期款的錢拿去投資的報酬。拿房價總價去比月租金，是在比兩種不同的東西。

最容易被跳過的一項是機會成本：卡在頭期款裡的錢，在別的地方什麼都賺不到。所以誠實的比法是期末淨值對期末淨值——房子的價值減掉剩餘貸款，對上已付租金加上投資組合，而不是這個月月付金對這個月租金。

第二步：房貸月付金怎麼算

本息平均攤還的月付金公式是：月付金＝本金 × 月利率 × (1＋月利率)^期數 ÷ [(1＋月利率)^期數 − 1]，月利率＝年利率 ÷ 12，期數＝貸款年數 × 12。總利息＝月付金 × 期數 − 本金。公式全世界都一樣，改變答案的是利率、年期與本金。

不要把央行重貼現率（2024-03-22 起 2%）直接當成你的房貸利率。重貼現率是銀行跟央行借錢的利率，你的房貸利率是它再加上各銀行的加碼，每家銀行、每個借款人都不一樣。計算機裡要填銀行實際報給你的利率。另外注意現行規定：2026-09-18 起第二戶上限 7 成、無寬限期，簽切結承諾撥款後 18 個月內售出舊屋的換屋族不受這兩項限制。

第三步：持有與賣出的稅，一起算進去

每年要繳的持有稅：自住住家用房屋稅 1.2%（本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內）；全國單一自住 1%（房屋現值須在各縣市公告金額以下）。出租且申報租賃所得達當地一般租金標準、或繼承取得共有房屋，按持有戶數分級 1.5%～2.4%；其他住家用法定區間 2%～4.8%，各縣市自訂差別稅率。地價稅自用住宅用地 2‰，以一處為限、有面積上限，須辦竣戶籍並申請。

賣出要繳的稅：個人房地合一稅 2.0 是持有 2 年內 45%、2–5 年 35%、5–10 年 20%、10 年以上 15%，適用 2016-01-01 以後取得、2021-07-01 以後出售的房地。符合連續設籍滿 6 年等條件的自住房地，課稅所得 400 萬以下免稅、超過部分 10%。持有年限是賣出稅最大的變數——所以第一步的交叉點要跟這裡的稅務時鐘一起看。

買進時的一次性交易成本：契稅 6%×核定契價（買受人負擔、契約訂定起 30 日內申報）、印花稅 0.1%（按公契金額）、登記規費 1‰（按申報地價或核定契價）、代書費無公定標準（市場行情一件約 1.5 萬～2 萬元）、仲介費買賣雙方合計上限 6%。這些要算進第一年現金，不算進房價。

三個誤區：租金白繳、房價只漲不跌、買房等於存錢

誤區一，租金白繳。租金買的是居住、彈性與不背貸款；買房付出去的利息、稅、管理費、修繕，同樣是花掉的錢。真正白繳的不是租金，是超出負擔能力的居住成本——買或租都一樣。

誤區二，房價只漲不跌。沒有只漲不跌的資產；計算機裡也要跑房價持平與下跌、房貸利率上升的情境。如果買房只有在房價年年漲的前提下才划算，那它就是一場價格賭注，要用賭注的規模來下注。

誤區三，買房等於存錢。只有賣出時的淨值才是錢，頭期款、30 年利息、持有稅都是成本。還有第一步提過的租金數據規則：官方沒有平均租金數字，任何沒交代來源、期間、算法的「平均租金」，都是行銷數字，不是事實。